在現(xiàn)代辦公環(huán)境中，中央空調(diào)系統(tǒng)作為維持室內(nèi)舒適溫度的核心設(shè)備，其穩(wěn)定運(yùn)行直接影響辦公效率與能耗成本。然而，辦公樓中央空調(diào)長期高負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)易出現(xiàn)部件老化、效率下降等問題，科學(xué)規(guī)范的維保是延長設(shè)備壽命的關(guān)鍵。以下從日常維護(hù)、定期檢修、專業(yè)保養(yǎng)等維度，系統(tǒng)梳理辦公樓中央空調(diào)維保的核心要點(diǎn)。

一、日常運(yùn)行監(jiān)控與基礎(chǔ)維護(hù)

（一）運(yùn)行狀態(tài)實(shí)時(shí)監(jiān)測

1. 溫度與壓力參數(shù)記錄

每日巡檢時(shí)需記錄中央空調(diào)主機(jī)的蒸發(fā)溫度、冷凝溫度、吸氣壓力、排氣壓力等關(guān)鍵參數(shù)，正常情況下蒸發(fā)溫度應(yīng)保持在 5-12℃，冷凝溫度控制在 40-50℃，吸氣壓力約 0.4-0.6MPa，排氣壓力 1.4-1.8MPa。若參數(shù)偏離正常范圍，可能是制冷劑泄漏、冷凝器結(jié)垢或壓縮機(jī)故障等問題，需及時(shí)排查。

1. 電流與電壓監(jiān)測

通過配電柜儀表觀察主機(jī)運(yùn)行電流，正常工作電流應(yīng)不超過額定電流的 110%。電壓波動(dòng)范圍需控制在額定電壓的 ±10% 以內(nèi)，電壓不穩(wěn)易導(dǎo)致壓縮機(jī)線圈燒毀或控制系統(tǒng)故障。

（二）設(shè)備清潔保養(yǎng)

1. 空氣過濾器清洗

辦公樓中央空調(diào)的初效過濾器需每 2 周清洗一次，中效過濾器每月清洗一次?？刹捎们逅疀_洗或壓縮空氣吹掃，若過濾器積塵嚴(yán)重導(dǎo)致阻力增大，會(huì)使系統(tǒng)風(fēng)量下降 15%-20%，增加能耗的同時(shí)降低制冷 / 制熱效果。

1. 風(fēng)機(jī)盤管冷凝水盤清理

每季度拆開風(fēng)機(jī)盤管面板，清除冷凝水盤內(nèi)的雜物與藻類，并用 500mg/L 的次氯酸鈉溶液消毒。冷凝水管堵塞會(huì)導(dǎo)致漏水損壞吊頂，同時(shí)滋生細(xì)菌影響室內(nèi)空氣質(zhì)量。

二、周期性專業(yè)檢修要點(diǎn)

（一）季度性重點(diǎn)檢修

1. 冷凝器與蒸發(fā)器清洗

采用化學(xué)清洗方式清除冷凝器管道內(nèi)的水垢，當(dāng)水垢厚度達(dá) 1mm 時(shí)，冷凝溫度會(huì)升高 5-8℃，機(jī)組能耗增加 10%-15%。蒸發(fā)器表面若結(jié)霜不均勻，可能是制冷劑分布不均或膨脹閥故障，需檢查制冷劑充注量及閥門開度。

1. 風(fēng)機(jī)皮帶與軸承維護(hù)

檢查風(fēng)機(jī)皮帶張緊度，用手指按壓皮帶中部下垂量應(yīng)在 10-15mm 范圍內(nèi)，過松會(huì)導(dǎo)致皮帶打滑，過緊則增加軸承負(fù)荷。軸承需添加耐高溫潤滑脂，每年更換一次，避免因缺油造成軸承磨損異響。

（二）年度系統(tǒng)性保養(yǎng)

1. 壓縮機(jī)性能檢測

使用萬用表測量壓縮機(jī)繞組電阻，三相電阻值偏差應(yīng)不超過 5%，若出現(xiàn)匝間短路會(huì)導(dǎo)致電流異常升高。通過吸氣閥充注適量冷凍油，油位需保持在視油鏡 1/2-2/3 位置，油品變質(zhì)時(shí)應(yīng)及時(shí)更換，否則會(huì)加劇壓縮機(jī)磨損。

1. 控制系統(tǒng)功能測試

對溫度傳感器、壓力開關(guān)、變頻器等控制元件進(jìn)行校準(zhǔn)，溫度傳感器誤差應(yīng)≤0.5℃，壓力開關(guān)動(dòng)作值需與設(shè)定值一致。老化的控制元件可能導(dǎo)致機(jī)組頻繁啟停，縮短設(shè)備壽命。

三、特殊部件與系統(tǒng)維護(hù)

（一）水循環(huán)系統(tǒng)保養(yǎng)

1. 水質(zhì)處理與監(jiān)測

冷凍水與冷卻水的 pH 值應(yīng)控制在 7.5-8.5 之間，電導(dǎo)率≤300μS/cm。每月投加緩蝕阻垢劑，夏季制冷期每 2 周檢測一次水質(zhì)，當(dāng)鈣鎂離子濃度超過 300mg/L 時(shí)需進(jìn)行排污換水，防止管道結(jié)垢影響熱交換效率。

1. 水泵與閥門檢修

檢查水泵軸承溫升，正常運(yùn)行時(shí)軸承溫度應(yīng)≤70℃，超過 80℃需停機(jī)檢查。閥門密封面若出現(xiàn)泄漏，可研磨修復(fù)或更換密封墊片，止回閥失靈會(huì)導(dǎo)致水系統(tǒng)短路，影響循環(huán)流量。

（二）制冷劑系統(tǒng)管理

1. 泄漏檢測與補(bǔ)充

每年用電子檢漏儀對制冷劑管道接口、焊接處進(jìn)行檢測，最小可檢測到 5g / 年的泄漏量。當(dāng)系統(tǒng)壓力低于正常范圍時(shí)，需先查找漏點(diǎn)修復(fù)，再按標(biāo)準(zhǔn)充注制冷劑，過量充注會(huì)導(dǎo)致冷凝壓力過高，損壞壓縮機(jī)。

1. 干燥過濾器更換

制冷劑系統(tǒng)的干燥過濾器需每 2 年更換一次，若過濾器進(jìn)出口溫差超過 3℃，說明內(nèi)部堵塞，需及時(shí)更換，避免水分與雜質(zhì)進(jìn)入壓縮機(jī)造成冰堵或卡缸。

四、智能化運(yùn)維與應(yīng)急處理

（一）智能監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)用

1. 遠(yuǎn)程監(jiān)測平臺搭建

通過樓宇自控系統(tǒng)（BMS）實(shí)時(shí)采集中央空調(diào)運(yùn)行數(shù)據(jù)，設(shè)置參數(shù)預(yù)警閾值，如制冷量下降 15%、能耗上升 20% 時(shí)自動(dòng)報(bào)警。智能分析系統(tǒng)可預(yù)測設(shè)備故障，例如根據(jù)壓縮機(jī)運(yùn)行電流趨勢預(yù)判軸承磨損情況，提前安排檢修。

1. 能耗優(yōu)化管理

利用變頻技術(shù)調(diào)節(jié)風(fēng)機(jī)與水泵轉(zhuǎn)速，在部分負(fù)荷工況下可節(jié)能 30%-40%。根據(jù)室外溫度自動(dòng)調(diào)整空調(diào)設(shè)定值，夏季室內(nèi)溫度設(shè)定不低于 26℃，冬季不高于 20℃，每提高 1℃可減少 7%-10% 的能耗。

（二）應(yīng)急故障處理流程

1. 常見故障應(yīng)急措施

• 壓縮機(jī)過載跳閘：檢查電源電壓、繞組電阻及系統(tǒng)壓力，排除故障后復(fù)位啟動(dòng)

• 冷凝器高壓報(bào)警：清洗冷凝器、檢查冷卻水流量或冷卻塔風(fēng)機(jī)運(yùn)行狀態(tài)

• 風(fēng)機(jī)異響停機(jī)：立即切斷電源，檢查皮帶、軸承及葉輪是否松動(dòng)損壞

1. 備用設(shè)備與配件儲(chǔ)備

配置備用風(fēng)機(jī)電機(jī)、控制模塊等易損件，重要辦公樓需設(shè)置備用冷水機(jī)組，確保在主設(shè)備故障時(shí)能快速切換，減少停機(jī)時(shí)間。

五、維保記錄與專業(yè)服務(wù)選擇

（一）全周期檔案管理

建立中央空調(diào)維保臺賬，詳細(xì)記錄每次維護(hù)的時(shí)間、內(nèi)容、更換部件及檢測數(shù)據(jù)。例如：

• 2024 年 6 月 15 日：清洗初效過濾器，更換 3 臺風(fēng)機(jī)皮帶，蒸發(fā)溫度 7.2℃，吸氣壓力 0.48MPa

• 2024 年 9 月 20 日：冷凝器化學(xué)清洗，出水溫度 32℃，壓降 0.08MPa

完整的記錄可追溯設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，為預(yù)判故障提供數(shù)據(jù)支持。

（二）專業(yè)維保團(tuán)隊(duì)選擇

1. 資質(zhì)與經(jīng)驗(yàn)要求

維保單位需具備制冷空調(diào)設(shè)備維修安裝企業(yè)資質(zhì)（A 級以上），技術(shù)人員需持有制冷工職業(yè)資格證書。優(yōu)先選擇服務(wù)過同類辦公樓項(xiàng)目的團(tuán)隊(duì)，例如 3 萬㎡以上辦公樓的維保經(jīng)驗(yàn)可確保應(yīng)對復(fù)雜系統(tǒng)問題。

1. 維保合同要點(diǎn)

合同需明確維保頻次（如每月 1 次常規(guī)檢查，每季度 1 次深度保養(yǎng)）、故障響應(yīng)時(shí)間（市區(qū)內(nèi) 2 小時(shí)到場）、配件供應(yīng)渠道（原廠正品）及質(zhì)保條款，避免因服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不清晰導(dǎo)致設(shè)備維護(hù)不到位。

科學(xué)規(guī)范的維?？墒罐k公樓中央空調(diào)的平均使用壽命從 10-15 年延長至 18-20 年，同時(shí)降低 30% 以上的故障率和 20% 的能耗成本。通過日常巡檢、周期性檢修與智能化管理相結(jié)合，既能保障辦公環(huán)境的舒適性，又能實(shí)現(xiàn)設(shè)備資產(chǎn)的最大化利用，是現(xiàn)代辦公樓設(shè)施管理的核心環(huán)節(jié)。